小さな会社のための売上向上、事業再生のコンサルティング

株式会社あおい総合研究所

funsグループ

業績アップの秘訣 経営のお悩み解決のヒントを無料で公開中

ホーム > 業績アップの秘訣 > 事業再生の秘訣 > 任意売却の基礎・・抵当権付の物件は売れるか?

任意売却の基礎・・抵当権付の物件は売れるか?

2013.08.05 更新


任意売却という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

 

任意売却とは、住宅などでローン・抵当権(担保)がついた物件を、
競売ではなく所有者と買主との協議で売却する手続きのことです。

 

例えば、あなたが住宅をもっているとします。

住宅ローンを組んでいるが、このままでは払えそうにない。

住宅は手放しても良いから、売却してとりあえずローンの返済に充てたい、
というような場合です。

 

この場合、家には、抵当権(担保)が付いています。

あなたが銀行から借りた、住宅ローンですね。

抵当権付の物件を売ることができるのか?というと、売ることはできます。

ただし、原理としては抵当権が付いたまま、家は売られます。

 

新買主は抵当権付きの家を手に入れることになるのですが、
そうすると、もし元の所有者が住宅ローンを払えなくなると、家は競売にかけられ、
新買主はせっかく買った住宅を失う恐れがあります。

 

そんなリスクを負って、買う人はいないですよね。

 

なので、普通は元の所有者⇒新買主に売る過程で、銀行を通して抵当権を抹消します。

これで、新買主は担保のない、まっさらな家を手に入れることができます。

 

もちろん、それでは銀行は担保を失うことになってしまいます。

銀行は応じてくれるのでしょうか?

 

応じてくれることはあります。

 

それは、「競売にかけるより、任意売却のほうが高く売れる」

ケースです。

 

例を出しましょう。

まず、Aさん(元の所有者)がB銀行に5,000万円の住宅ローンがあるとします。

 

この住宅ローンが払えないとなると、最終的にB銀行はAさんの自宅を競売にかけます。

競売にかけて、売れた代金から住宅ローンを回収するのです。

 

もし家を競売にかけると、3,000万だとしましょう。

 

B銀行は3,000万円回収し、残り2,000万円は担保の無い債権になります。

 

ここで、もしAさんが誰かに家を任意売却したとして、その代金が4,000万だとしましょう。

銀行とすれば、その4,000万円を返済に回してもらえれば、競売にかけるより多く回収できるわけです。

残り1,000万円は、担保の無い債権ですね。

なので、このようなケースでは銀行は任意売却に応じてくれます。

 

なお一般に、競売で落札される価格は通常の売却価格の7割くらいが相場といわれています。

競売だと、値が下がるのです。

なので銀行も、任意売却に応じてくれることはままあります。

 

もちろん、競売のほうが高く落札されるのならば、銀行は任意売却に応じることはありません。

銀行の使命は極大回収=いかに多く回収するか、ですから。

 

また、任意売却に必ず応じてくれるとも限りません。

例えば任意売却と称して、裏でこそこそと銀行を害するような行動をしようとしていれば、
銀行は問答無用で競売にかけることもあり得ます。

 

 

ちなみに、任意売却や競売にかけた後、担保はなくなったが
まだ返済しきれていない、残債務はどうなるでしょうか?

 

もちろん、それは存在します。

自動的に消滅したりはしません。

 

しかし、通常の場合、それはほとんど返済の見込みがない債権です。

銀行も、回収できるとは思っていないでしょう。

 

ではどうなるか・・は、また別の機会にお伝えしますが、
無い物は返済できませんね。

任意売却や、競売で住宅を失っても、それは最悪の事態ではないかもしれません。

 

まずは、任意売却というものがどういうものか、ご理解ください。

返済できない=差し押さえられて競売、というわけではないということです。

 

あなたの事業を立て直すための方法を無料のメール講座でお伝えします。

下記をクリックして、講座を受け取ってください。

バナー_813_image003


業績アップの秘訣をチェックする便利な方法

  • お気に入りブックマーク
  • Twitter
  • RSSリーダー
道場 明彦
道場 明彦
株式会社
あおい総合研究所
代表取締役
保有資格
司法書士/行政書士/事業再生士補/2級FP技能士 他
経歴
司法書士として4年間で600人以上の借金問題の解決のサポートに携わる。 その後会計事務所スタッフとして、2年間で50社程度の税務、会計、経営相談業務を行う。 売上向上、事業再生コンサルティング会社あおい総合研究所を設立し、代表取締役就任。
趣味
バンド活動
好きな食べ物
蕎麦
ブログ
代表日記

人気の記事

ページ上部へ

Copyright © 2018 株式会社あおい総合研究所, All Rights Reserved.