任意売却の基礎・・抵当権付の物件は売れるか？
2013.08.05 更新
任意売却という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
任意売却とは、住宅などでローン・抵当権（担保）がついた物件を、
競売ではなく所有者と買主との協議で売却する手続きのことです。
例えば、あなたが住宅をもっているとします。
住宅ローンを組んでいるが、このままでは払えそうにない。
住宅は手放しても良いから、売却してとりあえずローンの返済に充てたい、
というような場合です。
この場合、家には、抵当権（担保）が付いています。
あなたが銀行から借りた、住宅ローンですね。
抵当権付の物件を売ることができるのか？というと、売ることはできます。
ただし、原理としては抵当権が付いたまま、家は売られます。
新買主は抵当権付きの家を手に入れることになるのですが、
そうすると、もし元の所有者が住宅ローンを払えなくなると、家は競売にかけられ、
新買主はせっかく買った住宅を失う恐れがあります。
そんなリスクを負って、買う人はいないですよね。
なので、普通は元の所有者⇒新買主に売る過程で、銀行を通して抵当権を抹消します。
これで、新買主は担保のない、まっさらな家を手に入れることができます。
もちろん、それでは銀行は担保を失うことになってしまいます。
銀行は応じてくれるのでしょうか？
応じてくれることはあります。
それは、「競売にかけるより、任意売却のほうが高く売れる」
ケースです。
例を出しましょう。
まず、Ａさん（元の所有者）がＢ銀行に５，０００万円の住宅ローンがあるとします。
この住宅ローンが払えないとなると、最終的にＢ銀行はＡさんの自宅を競売にかけます。
競売にかけて、売れた代金から住宅ローンを回収するのです。
もし家を競売にかけると、３，０００万だとしましょう。
Ｂ銀行は３，０００万円回収し、残り２，０００万円は担保の無い債権になります。
ここで、もしＡさんが誰かに家を任意売却したとして、その代金が４，０００万だとしましょう。
銀行とすれば、その４，０００万円を返済に回してもらえれば、競売にかけるより多く回収できるわけです。
残り１，０００万円は、担保の無い債権ですね。
なので、このようなケースでは銀行は任意売却に応じてくれます。
なお一般に、競売で落札される価格は通常の売却価格の７割くらいが相場といわれています。
競売だと、値が下がるのです。
なので銀行も、任意売却に応じてくれることはままあります。
もちろん、競売のほうが高く落札されるのならば、銀行は任意売却に応じることはありません。
銀行の使命は極大回収＝いかに多く回収するか、ですから。
また、任意売却に必ず応じてくれるとも限りません。
例えば任意売却と称して、裏でこそこそと銀行を害するような行動をしようとしていれば、
銀行は問答無用で競売にかけることもあり得ます。
ちなみに、任意売却や競売にかけた後、担保はなくなったが
まだ返済しきれていない、残債務はどうなるでしょうか？
もちろん、それは存在します。
自動的に消滅したりはしません。
しかし、通常の場合、それはほとんど返済の見込みがない債権です。
銀行も、回収できるとは思っていないでしょう。
ではどうなるか・・は、また別の機会にお伝えしますが、
無い物は返済できませんね。
任意売却や、競売で住宅を失っても、それは最悪の事態ではないかもしれません。
まずは、任意売却というものがどういうものか、ご理解ください。
返済できない＝差し押さえられて競売、というわけではないということです。
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